أكبر مدن الصين تنفذ إصلاحات مبيعات الإسكان، وشينزن تسعى للسيطرة على المشاريع غير المكتملة

أطلقت المدن الأولى في الصين، بما في ذلك شنغهاي وقوانغتشو، أنظمة جديدة لتنظيم مبيعات العقارات، وكانت مدينة شنتشن الأخيرة في هذا الاتجاه، مما يسرع التحول بعيداً عن نظام البيع المسبق الذي يترك المشترين عرضة للمشاريع غير المكتملة.
وقد صدرت اللوائح الجديدة في شنتشن أمس، وتتناول تنظيم إدارة المبيعات المسبقة للعقارات، وتشجيع مبيعات المنازل مكتملة البناء، مع تعديل شروط عرض الأراضي. بالإضافة إلى ذلك، أصدرت هانغتشو، المركز التكنولوجي في شرق الصين، قواعد للتنفيذ التجريبي للسياسة الجديدة لبيع العقارات.
وأشار خبراء الصناعة إلى أن الاختلافات في التفاصيل التي تتبناها كل مدينة لا تغير الاتجاه العام: حيث ستصبح عمليات الحصول على الأراضي وبيع المنازل أكثر صرامة، والتوجه نحو مبيعات المنازل كاملة البناء يتسارع.
تأتي هذه الإجراءات استجابة لتقرير إصلاحي وطني أُطلق في 28 أغسطس لمعالجة المخاطر في نموذج البيع المسبق للعقارات في الصين، والذي يعتمد على بيع المطورين للمنازل قبل الانتهاء منها، واستخدام أموال المبيعات لتمويل عمليات البناء. وكانت الصعوبات المالية لدى بعض المطورين أدت إلى تأخيرات ومشاريع غير مكتملة، مما دفع السلطات إلى تشديد قواعد التمويل، وحماية المشتري، وتعزيز مبيعات الوحدات المكتملة.
وتنص الإصلاحات على تطبيق القواعد الحالية على المشاريع القديمة، وتحديث المعايير للمشاريع المستقبلية، رغم أن بعض المدن لم توضح بعد كيفية سير عملية الانتقال.
تركز شنغهاي على مبيعات المنازل مكتملة البناء
تتبنى شنغهاي أسلوباً تدريجياً في بيع المنازل المكتملة، مع السماح للمطورين بجمع وديعة أكبر من المشترين مقارنة مع بكين.
وبموجب السياسة الجديدة في المدينة، يُشجع المطورون الذين يستحوذون على الأراضي السكنية بعد 28 أغسطس على بيع المنازل بعد الانتهاء من بنائها فحسب، وهو أمر إلزامي إذا نصت عليه شروط بيع الأراضي الصادرة عن الحكومة. ويجب على المطورين تسجيل مبيعات المنازل المكتملة مع الجهات المختصة، ويمكنهم جمع ودائع تصل إلى 3% من سعر المنزل بعد الحصول على تصاريح البناء.
قالت بناءً على تحليلها سن هونغمي، خبيرة في فرع شنغهاي لمؤسسة “مؤشر العقارات”، إن شنغهاي تتقدم تدريجياً في مبيعات المنازل المكتملة عبر سياسات عرض الأراضي، ويُعد حد الوديعة بنسبة 3% مماثلاً لمدينة شنغهاي، ويتميز بمرونة أكثر من حد بكين الذي يقتصر على 1%، وهو أكثر حذرية من حد قوانغتشو البالغ 5%، مما يوازن بين احتياجات المبيعات للمطورين وأمان المستهلكين.
وفيما يخص المشاريع الحالية، اتبعت بكين وقوانغتشو وتيانجين إجراءات موحدة، إذ تتيح للمشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء متابعة عملياتها وفقاً لقواعد البيع المسبق السابقة، وفقاً لما ذكره لي يوجيا، الباحث الرئيسي في مركز أبحاث سياسات الإسكان في غوانغدونغ.
أما شنغهاي، شأنها شأن المدينة، فهي تترك قرار التعامل مع هذه المشاريع لجهود الدراسة المستمرة من قبل السلطات المعنية، مع عدم وضوح بعد حول التدابير الداعمة لذلك.
تشديد قوانين الدفع للأراضي
كما أُدخلت تعديلات على قواعد الدفع للأراضي، حيث تمنح المطورين مزيداً من الوقت لدفع ثمن الأراضي، ولكن يتطلب الدفع الكامل قبل البدء في عمليات البيع المسبق.
وتلزم شنغهاي المطورين الذين يحصلون على أراضٍ سكنية مباعة حديثاً بدفع 50% من قيمة الأرض مقدماً، على أن يكون باقي المبلغ مستحقاً خلال سنة واحدة، وقد تمتد فترة السداد إلى عامين للمشاريع الخاصة.
ويجب على المطورين دفع كامل قيمة الأرض قبل إتمام تسجيلها والحصول على تصاريح البيع المسبق للأولويات السكنية.
قالت سن هونغمي إن منح مهلة للسداد على أقساط يوفر نوعاً من المرونة ضد التشريعات الصارمة، ويساعد في تخفيف العبء المالي المقدم على عاتق المطورين.
وعلى عكس بكين، التي تسمح بدفع الأقساط لمدة عامين دون ربط مباشر بتمكين البيع المسبق، تشترط شنغهاي إتمام الدفع الكامل كشرط أساسي للحصول على تصاريح البيع، مما يحصر المخاطر ويحد من التحديات المحتملة، على حد قولها.